О результатах и планах по реализации механизмов комплексного развития территорий как основного инструмента строительства многоквартирных жилых домов

Информация к заседанию Правительства Ростовской области 10.12.2025

Началом внедрения новой градостроительной политики, приоритетом которой является комплексное развитие территории (далее — КРТ) , обеспечивающее синхронизацию строительства объектов инфраструктуры при осуществлении жилой застройки, стало принятие в 2024 году решения о перераспределении полномочий между органами государственной власти Ростовской области и муниципальными образованиями центральной части Ростовской агломерации.

В рамках подготовки проекта Стратегии социально-экономического развития Ростовской области на период до 2030 года обозначен ряд целей, направленных на создание условий для реализации инструмента КРТ как основного инструмента для строительства жилья в регионе.

Одной из заявленных целей является актуализация нормативной правовой базы. Так, в 2025 году министерством строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области (далее — министерство строительства Ростовской области) подготовлены проекты изменений:

в Областной закон от 14.01.2008 № 853-ЗС «О градостроительной деятельности в Ростовской области», которым предусматривается возможность подготовки проекта внесения таких изменений юридическими и физическими лицами при реализации договора или решения о КРТ, также предлагается ограничить случаи оптимизировать процедуру проведения общественных обсуждений, что ускорит согласование проектной документации и реализацию ключевых инфраструктурных проектов региона;

в постановление Правительства Ростовской области от 13.09.2021 № 740 «О некоторых мерах по реализации Областного закона от 21.06.2021 № 492-ЗС», регулирующее комплексное развитие территорий, которым предлагается расширить критерии соответствия многоквартирных домов, домов блокированной застройки, объектов индивидуального жилищного строительства требованиям для включения в проекты КРТ, а также уточняется порядок взаимодействия исполнительных органов Ростовской области при принятии решения о КРТ;

в постановление Правительства Ростовской области от 02.06.2025 № 405 «Об утверждении Порядка заключения договора о комплексном развитии территории между Правительством Ростовской области и правообладателями земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества в случаях, предусмотренных статьей 70 Градостроительного кодекса Российской Федерации», регламентирующее порядок заключения договоров о комплексном развитии территорий, которым предусмотрена возможность заключения договора с двумя и более сторонами; Проект дополняется перечнем необходимых документов, уточняются сроки рассмотрения заявлений и порядок проверки материалов, необходимых для принятия решения о заключении договора о КРТ;

в Областной закон от 02.08.2021 № 620 «Об утверждении Порядка определения начальной цены торгов на право заключения договора о комплексном развитии территории при принятии решения о комплексном развитии территории Правительством Ростовской области или главой местной администрации», направленный на снижение финансовой нагрузки и обеспечение рентабельности проектов КРТ для инвесторов, которым предусмотрено предоставление субсидий юридическим лицам, заключившим договор о КРТ, на компенсацию расходов, понесенных ими в процессе строительства объектов социальной инфраструктуры, а также дополнительных субсидий на строительство общеобразовательных школ.

Для вовлечения в принятие решения о КРТ всех заинтересованных лиц государственной власти Правительством Ростовской области принято постановление от 29.04.2025 № 330 «О Комиссии по вопросам градостроительной деятельности при Правительстве Ростовской области», регулирующее порядок работы такой комиссии. С целью повышения эффективности работы комиссии министерством строительства Ростовской области разработан проект изменений в соответствующее постановление.

Министерством строительства Ростовской области утверждены рекомендуемые формы договоров о КРТ обеспечивающие единый подход к их заключению.

Ключевой стратегической инициативой является актуализация правил землепользования и застройки в целях внедрения механизма КРТ, как основного инструмента реализации градостроительной политики в сфере жилищного строительства.

В настоящее время подготовлены соответствующие предложения по внесению изменений в правила землепользования и застройки. Работы по внесению изменений в правила планируется завершить не позднее первого полугодия 2026 года.

Одной из важных стратегических инициатив также является внедрение инструментов цифровизации, в том числе в информационную систему обеспечения градостроительной деятельности Ростовской области (далее — ГИСОГД РО) в целях предварительной оценки, принятия, контроля реализации и публичного обсуждения проектов жилищного строительства.

В связи с переходом на реестровую модель с 01.09.2026, уже в настоящий момент планируется модернизация системы, в том числе интеграция модуля КРТ в состав ГИСОГД РО.

Внедрение цифровых инструментов позволит сократить трудозатраты путем автоматизации процесса, а также создаст условия для внедрения технологии искусственного интеллекта.

К концу 2025 года имеется практический опыт в части реализации задач КРТ в регионе:

1. В июне 2025 года заключен договор о КРТ по инициативе правообладателя на территории общей площадью 55,40 га, расположенной в границах муниципального образования «Аксайское городское поселение». Согласно условиям договора о КРТ в срок до конца 2032 года застройщик, помимо 22-х многоквартирных жилых домов общей площадью квартир 602 тыс.кв.м, обязуется построить за счет собственных средств объекты социальной, инженерной, транспортной инфраструктур.

2. По результатам заседания комиссии, состоявшейся в ноябре 2025 года, комиссией рекомендовано принять решение о возможности заключения договора о КРТ по инициативе правообладателя в отношении территории площадью 51,03 га, расположенной в границах муниципального образования «Аксайское городское поселение». Согласно условиям проекта договора о КРТ в срок до конца 2032 года застройщик, помимо 11-ти многоквартирных жилых домов максимальной общей площадью квартир 417 тыс.кв.м, также обязуется построить за счет собственных средств объекты социальной, инженерной, транспортной инфраструктур.

3. На текущую дату в министерстве строительства Ростовской области в завершающей стадии проработки находятся 3 проекта договора о КРТ по инициативе правообладателей общей площадью 54 га.

В рамках работы над выявлением перспективных для КРТ территорий в Ростовской агломерации подготовлен перечень из 18 территорий, возможных для освоения в рамках КРТ по инициативе органа власти. Ведется подготовка материалов, необходимых для рассмотрения вопроса о возможности принятия Правительством Ростовской области решения о КРТ.

По данным мониторинга, проведенного министерством строительства Ростовской области, в 2024 году в центральной части Ростовской агломерации из 144 жилых домов жилой площадью 2,5 млн кв.м, по проектам КРТ выданы разрешения на 29 домов жилой площадью 406 тыс. кв.м, что составило всего около 16% от общего объема жилья.

В 2025 году из 90 домов жилой площадью 1 млн 300 тыс. кв.м по проектам КРТ выданы разрешения на 82 дома, жилой площадью 1 млн 150 тыс. кв.м, что составляет 88% от всего жилья за 2025 год.

В 2026 году, с учетом всех запланированных мер, планируется наращивать общие объемы выдаваемых разрешений на строительство многоквартирных жилых домов, и довести процент планируемого к строительству жилья через механизмы КРТ свыше 90%.

Реализация задач, изложенных в перечне поручений и рекомендаций Правительства Ростовской области, не потребует выделения дополнительных бюджетных ассигнований.