«О результатах и планах по реализации механизмов комплексного развития территорий как основного инструмента строительства многоквартирных жилых домов»

Уважаемый Юрий Борисович!

Уважаемые члены Правительства Ростовской области!

Комплексное развитие территории это механизм, направленный на улучшение городской среды, обеспечивающий синхронизацию строительства объектов инфраструктуры при осуществлении жилой застройки.

Началом внедрения новой градостроительной политики, приоритетом которой является комплексное развитие территории, стало принятие в 2024 году решения о перераспределении полномочий между органами государственной власти Ростовской области и муниципальными образованиями центральной части Ростовской агломерации.

В рамках подготовки Стратегии социально-экономического развития Ростовской области обозначен ряд целей, направленных на создание условий для реализации инструмента КРТ, как основного инструмента для строительства жилья в регионе.

Одной из заявленных стратегических целей является приведение всей связанной с КРТ нормативной базы в соответствие с новыми реалиями, в том числе в целях снижения срока инвестиционного цикла, что предполагает внесение необходимых изменений в действующее  законодательство.

1) Минстроем РО подготовлен проект изменений в Областной закон № 853-ЗС «О градостроительной деятельности в Ростовской области». Цель проекта — усовершенствовать систему территориального планирования, упростив порядок подготовки изменений в соответствующие документы.

Также предлагается установить возможность подготовки проекта изменений в генеральные планы за счет средств лиц, реализующих проекты КРТ. Это сократит административные барьеры, повысит эффективность расходования бюджетных средств.

Дополнительно предлагается оптимизировать процедуру публичных слушаний при реализации проектов КРТ, что ускорит согласование планировочной документации и реализацию ключевых инфраструктурных проектов региона.

Данный законопроект проходит процедуру согласования.

(Законопроектом устанавливается перечень случаев, не требующих проведения публичных слушаний или общественных обсуждений. При изменении генерального плана и (или) ПЗЗ при реализации КРТ проведение общественных обсуждений или публичных слушаний требуется только на этапе утверждения документации по планировке территории).

2) Минстроем РО подготовлен проект изменений в постановление Правительства РО № 740, регулирующее комплексное развитие территорий. Предлагается оптимизировать срок созыва собраний собственников жилья, расширить критерии соответствия многоквартирных домов, домов блокированной застройки, объектов индивидуального жилищного строительства требованиям для включения в проекты КРТ.

(Сокращен срок общих собраний, расширены критерии включения домов в реновацию, определено что документы для решений о КРТ могут готовиться как за счет средств бюджета, так и средств АО РКР и средств иных заинтересованных лиц).

Эти меры направлены на ускорение реализации проектов КРТ, упрощение процедур и привлечение инвестиций.

Проект проходит процедуру согласования.

3) Минстроем РО подготовлен проект поправок в постановление Правительства РО № 405, регламентирующее порядок заключения договоров о комплексном развитии территорий. Проектом дополняется перечень необходимых документов, конкретизируются сроки рассмотрения заявлений и порядок проверки материалов необходимых для принятия решения о заключении договора о КРТ, обязательства
и состав сторон.

(Установлен общий срок рассмотрения заявок, возможен отказ до Комиссии при ненадлежащем пакете документов, договор может быть двухсторонним либо трехсторонним, если есть обязательства ОМСУ).

Нововведения призваны повысить прозрачность и эффективность процесса заключения договоров, стимулируя реализацию крупных проектов комплексного развития территорий.

Проект также проходит процедуру согласования.

4) Для вовлечения в принятие решений возможности реализации проектов КРТ всех заинтересованных лиц Правительством РО принято постановление № 330, регулирующее порядок работы Комиссии по вопросам градостроительной деятельности при Правительстве Ростовской области.

С целью совершенствования работы Комиссии Минстроем РО разработан проект изменений в соответствующее постановление, который в настоящее время проходит процедуру согласования.

(Вносятся изменения в регламент работы Комиссии, в состав Комиссии, утверждается форма бланков голосования, уточняются порядок и сроки подготовки протоколов заседаний Комиссии).

5) Минстроем РО утверждены рекомендуемые формы договоров о КРТ, обеспечивающие единый подход к их заключению. Формы соответствуют нормам Градостроительного кодекса РФ и практике региона.

      Они включают необходимые обязательства инвестора по благоустройству территории, включая автоматический полив зелёных насаждений и организацию специальных парковочных мест для экстренных служб.

Использование рекомендованных форм снижает юридические риски и защищает права сторон.

6) Кроме того, разработан проект Областного закона, направленный на снижение финансовой нагрузки и обеспечение рентабельности проектов КРТ для инвесторов. Проектом устанавливается возможность предоставления субсидий юридическим лицам, заключившим договор о КРТ, на частичную компенсацию расходов, понесенных ими в процессе строительства объектов социальной инфраструктуры.

Одной из основных задач является актуализация правил землепользования и застройки в целях внедрения механизма КРТ, как основного инструмента реализации градостроительной политики в сфере жилищного строительства.

В настоящее время Минстроем РО подготовлены предложения в ПЗЗ населенных пунктов центральной части Ростовской агломерации, а именно города Ростов-на-Дону, Батайска, крупных населенных пунктов Аксайского и Мясниковского районов, в части обязательности заключения договоров 
о КРТ в целях жилищного строительства.

Работы по внесению изменений в ПЗЗ и их утверждению планируется завершить поэтапно до конца 1 квартала 2026 года.

(Плановый срок утверждения ПЗЗ:

 г. Ростова-на-Дону  ‑ март 2026 года;

 г. Батайск ‑ февраль 2026 года;

 Аксайский район ‑ март 2026 года;

Мясниковский район ‑ март 2026 года).

Одной из важных инициатив также является внедрение инструментов цифровизации, в том числе в ГИСОГД РО в целях предварительной оценки, принятия, контроля реализации и публичного обсуждения проектов жилищного строительства.

Минстроем РО проводится сбор данных, необходимых для размещения в ГИСОГД РО с целью формирования актуальной информации 
о градостроительной ситуации в регионе.

В связи с переходом на реестровую модель с 01.09.2026, уже в настоящий момент планируется модернизация системы, в том числе внедрение модуля КРТ в составе ГИСОГД РО, что позволит не только визуализировать карту территорий КРТ различного уровня на одной площадке,
но и позволит многократно увеличить эффективность контроля за надлежащей реализацией проектов КРТ, как со стороны инвестора, так и со стороны органов власти.

Внедрение цифровых инструментов позволит сократить трудозатраты путем автоматизации процессов, а также создаст условия для внедрения технологии искусственного интеллекта.

(Центром искусственного интеллекта Департамента градостроительной политики Москвы совместно с Минстроем РФ создана экспертная группа, в которую включены представители Минстроя РО. Экспертной группой рассматривается возможность внедрения технологии ИИ при предоставлении госуслуг, в том числе при КРТ).

Благодаря своевременно принятым мерам, уже сейчас, к концу текущего года, мы имеем опыт в части практической реализации задач
по внедрению механизмов КРТ в регионе.

1) В июне 2025 года заключен договор о КРТ по инициативе правообладателя на территории общей площадью 55,40 га, расположенной в границах муниципального образования «Аксайское городское поселение», которым предусмотрено строительство 22-х МКД общей жилой площадью 602 тыс.кв.м, с условием создания объектов социальной, инженерной, транспортной инфраструктур за счет средств инвестора.

(Согласно условиям договора о КРТ в срок до конца 2032 года застройщик строит за счет собственных средств: один из двух садиков на 385 мест каждый; школу на 1810 мест; две поликлиники (во встроено-пристроенных помещениях жилых домов); станцию скорой помощи; пожарное депо; опорный пункт полиции (во встроено-пристроенных помещениях жилых домов) и другие социально значимые объекты).

2) По результатам заседания Комиссии, состоявшейся в ноябре 2025 года, Комиссией рекомендовано принять решение о возможности заключения договора о КРТ по инициативе правообладателя в отношении территории площадью 51,03 га, расположенной в границах муниципального образования «Аксайское городское поселение», которым предусмотрено строительство 11-и многоквартирных жилых домов максимальной общей площадью квартир
417 тыс.кв.м, с условием создания  объектов социальной, инженерной, транспортной инфраструктур также за счет средств инвестора.

В настоящее время осуществляется процедура подготовки решения о заключении договора о КРТ.

(Согласно условиям проекта договора о КРТ в срок до конца 2032 года застройщик строит за счет собственных средств: два садика на 300 мест каждый; школу на 1370 мест с бассейном; поликлинику (во встроено-пристроенных помещениях жилого дома); станцию скорой помощи; опорный пункт полиции (во встроено-пристроенных помещениях многофункционального здания и другие социально значимые объекты).

На текущую дату в Минстрое РО в глубокой стадии проработки находятся еще 3 (три) проекта договора о КРТ по инициативе правообладателей общей площадью 54 га.

(один из которых расположены в северной части Аксайского городского поселения (Носта), два в городе Ростове-на-Дону, в Октябрьском и Пролетарском районах города (Санаторий «Надежда» и Самолет по ул. Рыльского).

Суммарная площадь планируемого жилья составит порядка 490 тыс.кв.м.

Таким образом совокупный показатель планируемой площади жилья по заключенному и планируемых к заключению договорам о КРТ составляет порядка 1,5 млн. кв.м.

В настоящее время на завершающем этапе подготовки материалов, необходимых для принятия Правительством Ростовской области решения о КРТ находятся несколько территорий в городе Ростове-на-Дону.

Завершение подготовки материалов планируется не позднее 1 полугодия 2026, дальнейшая реализация проектов будет осуществлена АО «Региональной корпорацией развития», о чем отдельно доложит генеральный директор АО «РКР» Тихонов М.М.

В завершении своего доклада хочу привести статистические данные, которые являются важным показателем проделанной работы.

Если в 2024 году в центральной части Ростовской агломерации из 144 жилых домов жилой площадью 2,5 млн кв.м, по проектам КРТ выданы разрешения только на 29 домов жилой площадью 406 тыс. кв.м, что составило всего около 16 % от общего объема жилья, то уже в текущем году из 90 домов жилой площадью 1 млн. 300 тыс. кв.м по проектам КРТ выданы разрешения уже на 82 дома, жилой площадью 1 млн. 150 тыс. кв.м, что составляет 88 % от всего жилья за 2025 год.

В 2026 году, с учетом всех запланированных мер, мы не только планируем наращивать общие объемы выдаваемых разрешений на строительство МКД, но и видим реальную возможность доведение процента планируемого к строительству жилья через механизмы КРТ свыше 90%.