Войти через: Госуслуги
Версия для слабовидящих
Войти через: Госуслуги
Версия для слабовидящих
Официальный портал
Правительства Ростовской области
Сайты органов власти
Главная Доклады и выступления «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области»

«О проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области»

Дата события: 24 фев. 2021

Расширенное заседание Правительства Ростовской области

Е.В.Осыченко, министр имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области

Уважаемый Василий Юрьевич! Коллеги!

В своем выступление я коротко коснусь новейших изменений в законодательстве о кадастровой оценке, расскажу об основных этапах её проведения и коснусь тех сложностей, которые предстоит решить в ходе этой работы. И, сразу подчеркну, предстоит решить не минимуществу области, а нам всем.

Кадастровая стоимость определяется для целей налогообложения, а также иных целей, предусмотренных действующим законодательством, в том числе, для:

определения величины арендной платы,

выкупной цены при продаже земельных участков, находящихся в публичной собственности,

величины компенсационных выплат при изъятии земли для государственных нужд и других целей.

Значимость проведения кадастровой оценки заключается в отражении реальной картины стоимости объектов.

Ранее кадастровую стоимость, определяли независимые оценочные организации, привлекавшиеся на конкурсной основе, в рамках законодательства о государственных и муниципальных закупках.

Результаты ее вызвали недовольство со стороны граждан и предпринимательского сообщества, что повлекло обращения в комиссии Росреестра и суды за ее оспариванием.

Так за период с 2015 по 2020 годы комиссией при Управлении Росреестра по РО и судами принято более 5,5 тыс. заявлений, из которых удовлетворено 2834 заявления.

По приблизительным расчетам потери местных бюджетов от оспаривания кадастровой стоимости на сегодняшний день составили порядка 1 млрд 100 млн рублей.

Я хотел бы, что бы эту цифру мы запомнили. Позже к ней еще предстоит вернуться.

В целях совершенствования кадастровой оценки был принят Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

Теперь кадастровую стоимость должно определять специально созданное бюджетное учреждение. В Ростовской области таким учреждением является подведомственное минимуществу государственное бюджетное учреждение РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений РО» (далее – бюджетное учреждение).

В целях оптимизации процедур государственной кадастровой оценки постановлением Правительства РО от 19.01.2021 № 14 минимущество РО определено органом исполнительной власти РО, уполномоченным на принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки и утверждение результатов определения кадастровой стоимости. Ранее таким органом выступало Правительство РО.

 Постановлением минимущества РО от 12.02.2021 № П-2 принято решение о проведении в 2022 году государственной кадастровой оценки в отношении всех учтенных в ЕГРН земельных участков, а в 2023 году в отношении всех учтенных в ЕГРН объектов капитального строительства.

Предстоит оценить более шести миллионов двухсот тысяч объектов недвижимости (в том числе, без малого – два миллиона земельных участков и почти четыре с половиной миллиона объектов капитального строительства).

В соответствии с требованиями законодательства минимуществом РО обеспечено информирование населения Ростовской области о принятии данного решения, а также о приеме бюджетным учреждением документов, содержащих сведения о характеристиках объектов недвижимости.

Главной нашей задачей является проведение качественной кадастровой оценки, установление экономически обоснованной, справедливой кадастровой стоимости, позволяющей обеспечить баланс частных и публичных интересов. Отмечу в этой связи. При рассмотрении споров о кадастровой оценке её снижение достигало 40 процентов. Новый ориентир для нас – не более 20-25 процентов.

Государственная кадастровая оценка включает в себя следующие этапы:

принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки (на сегодняшний день выполнено);

определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки;

утверждение результатов определения кадастровой стоимости.

Так что же влияет на величину кадастровой стоимости, и какие проблемы существуют при ее определении.

При определении кадастровой стоимости объекта недвижимости обязательно учитывается такая информация как местоположение, общая характеристика населенного пункта, год постройки, материалы изготовления объекта недвижимости, ветхость или аварийное состояние, нахождении объекта в границах зоны с особыми условиями.

Важно понимать - кадастровая стоимость это не рыночная стоимость, при ее определении не может быть учтен целый ряд особенностей влияющих на индивидуальную рыночную стоимость.

Например, вид из окна, отделка помещения, планировка помещения, которые могут сыграть как на увеличение, так и на уменьшение стоимости.

Аналогично обстоит дело с оценкой земельных участков.

Здесь основой является вид разрешенного использования вне зависимости от принадлежности участка к той или иной категории земель.

От него зависит набор ценообразующих факторов.

 Для земель сельскохозяйственного назначения основополагающую роль играют такие факторы как плодородие земельного участка, урожайность, удаленность от рынков сбыта.

Стоимость земельных участков под офисными и торговыми зданиями в первую очередь зависит от характеристик ближайших населенных пунктов, наличия удобных транспортных подъездов.

К примеру, на цену земельного участка, который предназначен для промышленного использования, наибольшее влияние оказывают такие факторы, как возможность подключения к инженерным сетям, близость к трассам федерального значения, удобная транспортная развязка, и только потом, такой, казалось бы, важный фактор – как наличие трудовых ресурсов.

На федеральном уровне  в новых методических указаниях изменился подход к группировке объектов недвижимости и земельных участков в целях оценки.

 Теперь земельные участки делятся на 239 групп, а все объекты капитального строительства на 190 групп.

Полагаю, что такое тщательное деление на группы позволит максимально учесть нюансы отличия объектов, и как следствие существенно повысит качество определения кадастровой стоимости.

Важно отметить, что определение кадастровой стоимости осуществляется на основе сведений об объектах недвижимости, содержащихся в ЕГРН.

Вместе с тем ЕГРН, несмотря на все работы по гармонизации и верификации, содержит большое количество недостоверных и противоречивых сведений, отсутствуют важные характеристики,  такие как год постройки, материал стен, площадь, наименование объекта капитального строительства, вид разрешенного использования земельного участка.

 (например: десятиэтажный дом с деревянными стенами;  многоквартирный жилой дом
площадью 1 кв.м; неоднозначное наименование объекта недвижимости - нежилое здание (может быть сарай, а может – заводоуправление).

Так в связи с недостоверными сведениями о площади сооружения (200 млн кв.м вместо 200 кв.м), кадастровая стоимость данного объекта определена в размере более 270 млрд руб.

Всего в связи с недостоверностью сведений ЕГРН пересмотрена кадастровая стоимость для 16 тыс. таких объектов недвижимости.

Однако, это не самая большая проблема.

Важнейшей является то, что с течением времени, правообладатели по факту меняют вид использования земельного участка, вид использования объекта недвижимости, а так же сам объект недвижимости, например, в результате реконструкции. А это всё должно учитываться при кадастровой оценке.

Уместно заметить, что в упомянутых пяти с половиной тысячах споров о размере кадастровой цены, заявители всегда ставили вопрос о её снижении. Но ни разу, никто не сказал, что кадастровая оценка занижена, ввиду, например, того, что объект недвижимости был реконструирован.

Для решения указанных проблем Законом о кадастровой оценке предусмотрена возможность правообладателей предоставить в бюджетное учреждение декларации о характеристиках соответствующих объектов недвижимости.

Также к декларации может быть приложен отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

К сожалению, в действующем законодательстве кадастровый учет носит заявительный характер, и поэтому уточнить характеристики и внести соответствующие изменения в сведения ЕГРН может только правообладатель объекта недвижимости.

В связи с этим в целях исключения ошибок в определении кадастровой стоимости считаем необходимым:

совместно с органами исполнительной власти и органами местного самоуправления провести мероприятия по уточнению сведений ЕГРН в отношении государственного и муниципального имущества.

а также провести информационно-разъяснительную работу с физическими и юридическими лицами о возможности предоставления в бюджетное учреждение деклараций о характеристиках объектов недвижимости.

Кроме того, мы очень рассчитываем на взаимодействие с управлением информационной политики Правительства в проведении широкомасштабной информационной кампании на всех этапах государственной кадастровой оценки.

Следует отметить одну важную процедуру на этапе определения кадастровой стоимости.

Проект отчета об итогах кадастровой оценки после его составления и проверки Росреестром будет размещен на официальных сайтах бюджетного учреждения и Росреестра на 30 календарных дней.

Любое заинтересованное лицо в течение этого срока сможет ознакомиться с ним и представить свои замечания.

В настоящее время бюджетным учреждением уже начата подготовка к проведению государственной кадастровой оценки, в рамках которой осуществляется сбор и анализ информации необходимой для определения кадастровой стоимости.

Согласно законодательства сбор необходимой информации осуществляется в том числе путем направления запросов о ее предоставлении в органы и организации, в распоряжении которых имеется такая информация.

Указанные лица обязаны бесплатно предоставить имеющиеся в их распоряжении сведения в течение 20 рабочих дней, а на этапе рассмотрения замечаний к проекту отчета в течении 5 рабочих дней со дня получения запроса.

На практике данные организации не всегда это делают, иной раз просто ссылаясь на её отсутствие.

В настоящее время бюджетному учреждению необходимо получение следующих сведений и материалов:

генеральные планы и иная градостроительная документация муниципальных образований РО;

 сведения о затратах на капитальный ремонт объектов  жилищного фонда; сведения о ресурсоснабжающих организациях, а также об организациях, занятых в сфере управления многоквартирными домами;

структура посевных площадей, а также урожайность по сельскохозяйственным культурам;

результаты агрохимического обследования и сведения о бонитировке почв РО;

границы объектов лесного хозяйства, охотничьих угодий; месторождений полезных ископаемых;

сведения о размещении опасных производственных объектов и отходов на территории РО;

и большой перечень иной информации.

При этом часть указанной информации необходима не только в семантическом но и в графическом виде.

В этой связи прошу органы исполнительной власти РО, органы местного самоуправления

(министерство строительства, архитектуры и территориального развития РО;

министерство жилищно-коммунального хозяйства РО;

министерство сельского хозяйства и продовольствия РО;

министерство природных ресурсов и экологии РО;

министерство промышленности и энергетики РО)

оказать максимальное содействие в предоставлении бюджетному учреждению вышеперечисленных сведений и материалов либо предоставить к ним доступ.

Хочу отметить, что бюджетному учреждению предстоит сложная и кропотливая работа, требующая значительных трудозатрат.

В соответствии с проектом госзадания бюджетное учреждение будет оказывать (выполнять) 12 услуг (работ), 10 из которых будут оказываться ежегодно на постоянной основе.

В том числе, бюджетному учреждению необходимо определять в межоценочный период:

 кадастровую стоимость вновь учтенных объектов недвижимости,

а так же объектов недвижимости, у которых изменены характеристики (ранее это выполняла Федеральная кадастровая палата) (Для сведения - с 2016 по 2020 годы в рамках этой работы была определена кадастровая стоимость почти полутора миллионов объектов недвижимости.)

Вследствие изменения законодательства одной из трудоемких услуг, требующих квалифицированных специалистов, является рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Как я уже говорил, в настоящее время такие заявления рассматриваются комиссией при Управлении Росреестра по РО и Ростовским областным судом.

Учитывая масштаб и объем предстоящих работ, без наличия достаточного количества обученных специалистов получение качественных результатов определения кадастровой стоимости не представляется возможным.

В этой связи для обеспечения возможности проведения качественной государственной кадастровой оценки в 2022-2023 годах, формирования и выполнения государственного задания требуется решение вопроса о выделении дополнительных средств областного бюджета, в том числе на увеличение штатной численности ГБУ РО.

Буквально на прошлой неделе мы закончили длительный этап  предварительных обсуждений этого вопроса с министерством финансов и, в самое ближайшее время такое заявление на ваше имя поступит.

Завершая свой доклад, хотелось еще раз вернуться к упомянутым ранее цифрам – напомню – один миллиард сто миллионов рублей потерь местных бюджетов по имущественным налогам – для сравнения средняя стоимость строительства детского сада в Ростовской области составляет 160 млн рублей, а модульного – 90 миллионов.

Поэтому еще раз хотелось обратить внимание на важность и значимость проведения качественной государственной кадастровой оценки. Безусловно, минимуществом Ростовской области будет организована данная работа, но осуществить её мы можем только вместе.

Доклад окончен. Спасибо за внимание.

Дополнительные файлы

загружен: 24 фев. 2021 12:14
Скачать в формате .docx
36.03 КБ
Размещено: 24 фев. 2021 12:10
Изменено: 24 фев. 2021 12:10
Количество просмотров: 138
Электронная приёмная граждан